1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률의 개정

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률은 부동산중개업을 건전하게 지도 및 육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산 중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권보호에 기여함을 목적으로 개정하였다.

1.1. 전면 개정

공인중개사가 아닌 자도 법인의 임원이 될 수 있도록 하여 중개업무의 전문경영인이 참여할 수 있도록 하였다.
중개업자 등의 이중소속을 제한하였다.
중개업자의 부동산 경매 및 공매의 입찰대리를 수행할 수 있도록 하였다.
고용인의 고용 및 해고 시 신고를 의무화하였다.
공인중개사사무소 또는 부동산중개의 사무소 명칭만 사용할 수 있도록 제한하였다.
중개사무소 이전 신고기관을 이전 후의 등록관청으로 변경하였다.
부동선 거래신고의무를 규정하였다.
주택에 대한 중개수수료 산정방법 일원화 및 중개수수료를 임대차계약의 거래가액 환산보증금으로 산정하였다.
폐업 후 1년 이내에 재등록하는 경우 사전교육의무를 면제하도록 하였다.
이중소속 등 일정사항에 대하여 자격정지 제도를 도입하였다.
폐업 후 재등록하는 경우 폐업 전 행정처분사항을 승계하도록 하였다.
등록취소나 업무정지의 경우 간판제거의무 등을 규정하였다.
협회의 공제사업 운용실적을 공시하였다.
무등록 중개업자 신고에 대한 포상금 지급제도를 도입하였다.

1.2. 1차 개정

실거래 신고기간을 기존 30일에서 60일로 변경하였으며, 이를 위반 시 기존 취득세의 1 ~ 3배에 최고 500만 원 이내로 완화하였다.
부동산거래 허위신고 여부를 조사하기 위하여 시, 군, 구청장에게 관련 증빙서류 제출 요청권을 부여하였으며, 이에 불응 시 최고 500만 원 과태로 부과를 신설하였다.
부동산 거래신고 대상에 입주자로 선정된 지위(분양권)을 추가하였다.
중개업자가 옥외광고물을 설치할 경우 중개업자의 성명 표기를 의무화하도록 하였다.

1.3. 2차 개정

공인중개사시험위원회의 설치 근거 및 업무에 관한 규정을 신설하였다.
부동산거래 당사자 중 일방의 실거래가 단독신고 허용규정을 마련하였다.
주택거래신고지역에서 중개업자가 주택거래계약서를 작성 및 교부한 경우, 중개업자의 주택거래신고를 의무화하도록 규정을 신설하였다.

1.4. 3차 개정

중개대상물 확인 및 설명서와 거래계약서의 서명 또는 날인 규정을 서명 및 날인으로 변경하였다.
법인인 중개업자의 겸업제한을 완화하여 중개법인의 분양대행 업무범위를 모든 주택 및 상업용 건축물로 확대하였다.
실무교육의 전국적 균형유지를 위하여 국토해양부장관이 실무교육지침을 수립할 수 있는 근거를 마련하였다.
중개사무소 출입조사, 검사 등 감독상의 명령 등은 부동산 투기동향 파악 및 법령 위반자의 처분 등의 경우로만 한정하였다.

1.5. 4차 개정

공인중개사시험 부정행위를 한 자에 대하여 해당 시험을 무효로 하고, 그 처분이 있는 날로부터 5년 간 시험응시자격을 정지시키며, 이를 다른 시험 기관장에게 통보하도록 하였다.

1.6. 5차 개정

벌금형 500만원 이상 선고 시 등록취소 및 결격사유에 해당하도록 하였다.
등록관청의 중개업자 등의 경력 등에 대한 조회 근거를 마련하도록 하였다.
업무정지 기간 중 중개사무소 공동사용을 제한하였다.
중개대상물의 표시, 광고 시 중개사무소, 중개업자에 관한 사항을 명시하도록 하였으며, 중개업자가 아닌 자의 중개행위를 위한 광고행위는 금지하도록 하였다.
중개업자의 중개사무소 이전, 폐업, 등록취소 시 간판 철거를 의무화하도록 근거를 마련하였다.
실거래가 신고의무가 없는 자의 거짓신고와 거짓신고 조장 및 방조한 자에 대한 과태료 규정을 도입하였다.
소속공인중개사 실무교육 및 중개보조원 직무교육을 도입하였다.
중개업자 및 소속공인중개사 연수교육을 도입하였다.
공인중개사협회 및 관계기관의 단속업무 지원 근거를 마련하였다.
공인중개사협회 공제운영위원회를 설립하였으며, 임원에 대한 제재 조항을 신설하였다.

2. 공인중개사법 개정 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제정

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률을 전문자격사법으로 전환하는 내용의 공인중개사법으로 개정하였으며, 공인중개사법의 주요 내용은 아래와 같다.

중개업자라는 용어의 개업공인중개사로 변경하였다.
공인중개사시험 및 부동산중개업 육성에 관한 사항까지 심의할 수 있도록 공인중개사시험위원회를 공인중개사정책심의위원회로 확대 개편하였다.
중개수수료라는 용어를 중개보수로 변경하였다.
국토교통부장관이 개업공인중개사 등의 부동산거래사고 예방을 위한 교육을 실시할 수 있도록 하고, 교육을 위한 경비지원 규정을 마련하였다.

또한, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에서 부동산 거래신고에 관한 내용을 별도로 분리하여 부동산 거래신고에 관한 법률을 제정하였으며, 부동산 거래신고에 관한 법률의 주요 내용은 아래와 같다.

부동산 거래신고에 관한 사항을 정함으로써 건전하고 투명한 거래질서를 확립하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
부동산 등에 관한 매매계약을 체결한 경우, 체결일로부터 60일 이내에 시장, 군수, 구청장에게 공동으로 신고하도록 하였다.
개업공인중개사가 거래계약서를 작성 및 교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 부동산거래신고를 하도록 하였다.
주택거리신고지역의 주택을 개업공인중개사가 거래계약서를 작성 및 교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 매매계약의 체결일로부터 15일 이내에 부동산거래 신고를 하도록 하였다.

2.1. 공인중개사법 1차 개정

개업공인중개사가 폐업신고 후 1년 이내에 소속공인중개사로 고용되는 경우에는 실무교육을 면제받도록 하였다.
시, 도지사 뿐만 아니라 등록관청도 중개보조원에 대한 직무교육을 실시하였다.
국토교통부장관 뿐만 아니라 시, 도지사 및 등록관청도 부동산거래사고 예방을 위한 교육을 실시하도록 하였다.
법인의 대표자를 포함한 개업공인중개사가 폐업신고 후 다시 중개사무소의 개설등록을 한 때에는 폐업신고 전의 행정제재처분효과에 대한 개업공인중개사의 지위를 승계하도록 하였다.

2.2. 공인중개사법 2차 개정

무등록중개업자에 대한 행정형벌 3년 이하의 징역 또는 2천 만원 이하의 벌금을 3년 이하의 징역 또는 3천 만원 이하의 벌금으로 조정하였다.
성실하고 정확하게 중개대상물에 대한 확인 및 설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자에 대한 과태료 부과 및 징수권자를 명확히 규정하였다.

2.3. 부동산 거래신고에 관한 법률 개정

토지 및 주택의 분양계약, 상가 및 토지의 분양권 매매 등을 포함한 부동산 거래 일반에 대해 신고하도록 규정하였다.
외국인 등이 군사시설 보호구역 등의 토지를 취득하고자 하는 경우에는 토지거래 허가를 받도록 하였다.
국토교통부장관 또는 시, 도지사는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 등에 대하여 토지거래 허가구역으로 지정하도록 하였다.
토지거래계약에 관한 허가구역이 있는 토지에 관하여 계약을 체결하고자 하는 경우에는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받도록 하였다.
부동산정책 수립 및 시행을 위하여 부동산거래정보를 종합적으로 관리하고, 대외제공 및 관계기관에 자료요청의 근거를 마련하도록 하였다.
거래신고 및 허가와 관련하여 부당한 행위의 사실을 자진 신고한 자에 대하여 과태료를 감경 또는 면제할 수 있도록 하였다.

3. 공인중개사법의 변천

고려 ~ 조선시대 : 자유업, 중개업에 대한 제한이 없었다.
조선말기(1893년) : 인가제, 한성부에서 인가하였다.
한일합방(1910년~1922년) : 자유업, 조선법제를 부인(무효) 하였다.
1922년 : 허가제, 소개영업취체규칙을 통해 관할 경찰서장의 허가가 필요하였다.
1961년 : 신고제, 소개영업법을 통해 모든 민사중개가 신고대상에 포함되었다.
1983년 : 허가제, 부동산중개업법의 제정으로 공인중개사제도가 도입되었다.
1999년 : 등록제, 부동산중개업법의 7차 개정으로 규제가 완화되었다.
2006년 : 등록제, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률을 제정하였다.
2014년 : 등록제, 공인중개사법을 제정함에 따라 부동산거래신고 등에 관한 법률과 분리되었으며, 중개업자를 개인공인중개사로 지칭하였다.

4. 공인중개사법의 구성

공인중개사법은 공인중개사법, 공인중개사법시행령, 공인중개사법시행규칙으로 구성되어 있다. 공인중개사법에는 7장 51개의 조문과 부칙으로 구성되어 있으며, 공인중개사법시행령은 대통령령 전 38개 조문과 부칙으로 구성되어 있다. 공인중개사법시행규칙은 국토교통부령 전 29개 조문과 부칙으로 구성되어 있다.

5. 공인중개사법의 법적 성질

법적 성질에는 공법과 중간법, 사법으로 구분된다. 공인중개사법은 이들 중 중간법에 위치하며 이를 사회법이라고도 한다. 예를 들어, 개업공인중개사와 관청과의 관계는 공법적 성격을 지니며, 개인공업중개사와 중개의뢰인과의 관계는 사법적 성격을 지닌다. 또한, 공인중개사법은 국내법이므로 국내 소지 중개대상물에 대한 중개에 대해서만 효력이 발생한다.

중간법(사회법) : 공법적 성격과 사법적인 요소가 혼재된 중간법의 일종이며, 이는 사적 자치의 존중과 공익실현을 동시에 추구한다.
부동산중개에 관한 일반법 : 부동산중개에 관한 기본법적 지위를 나타낸다.

법적 성질에 따른 민법, 상법에 대한 특별법적 성격은 아래와 같으며, 공인중개사법, 상법, 민법 순으로 법을 적용해야 한다.

민법, 상법(총칙 : 상업적 생활관계 규율)에 대해 우선 적용된다.
상법은 민법에 대한 특별법이다.
공인중개사법에 규정되지 않은 사항은 민법이 일반법으로 적용된다.

성장을 위한 기록장

[부동산/기초] 부동산중개론, 공인중개사법 개정 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제정

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